房地產上半年已收尾 2021下半年市場何去何從?

時間如白駒過隙,不覺間2021年上半年已接近尾聲。


房地產行業發展正迎來變局。上半年,“房住不炒”長效機制下,調控收緊仍是主旋律,各地“因城施策”落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標;三條紅線后,房貸集中度管理制度出臺,房地產去金融化的腳步加速;22城土地“集中出讓”,改變了行業“游戲規則”。


在行業全面轉向去杠桿的大環境下,房企融資能力將成為核心競爭力,與此同時,房企的投資經營戰略將發生根本性轉變,秉持“有質量發展”的基本原則,適當擴充土儲、高周轉開發運營將成為下一階段行業的主旋律。


01信貸資金管控全面趨緊


2021年上半年,各地政府落實城市主體責任,因城施策、綜合施治,促進房地產市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調控,主要涉及升級“四限”、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。上海更是上半年房地產調控的風向標,上半年連番7次加碼調控。


更為重要的是,房地產貸款集中度管理制度出臺,效果日漸顯現。根據銀保監會數據顯示,截至4月末,銀行業房地產貸款同比增長10.5%,增速創8年來新低,6家大型國有銀行全部實現集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三四線城市,紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長現象。


信貸資金用途合規性審查趨嚴,謹防資金違規流入房地產市場。截至6月,北京、上海和廈門自查發現違規流入房地產金額超25億元。而重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監管部門,就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務約談相關部門,監管對象擴展到非銀行類金融機構。


受信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率止跌回升,并趨勢性上移。5月,全國首套房平均房貸利率5.33%,較2020年底上漲11BP,二套房貸款平均利率5.61%,較2020年底上漲8BP。

房地產長效機制改革將步入“深水區”,熱點城市堅持調控力度不會放松。此外,租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速,速度和力度都將強于市場預期,通過在供需兩端持續發力,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標。


02各能級城市地價全線上漲


2021年上半年,土地市場供應端發生巨大變革,“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺,各城市的土地出讓節奏被打亂,上半年土地市場成交規模也較去年上半年有所收縮。


CRIC數據顯示,全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%。受熱點城市成交占比提升及優質土地集中出讓的影響下,平均樓板價同環比均呈上漲趨勢,上半年平均地價達3457元/平方米,環比上漲了38%,同比漲幅也達到29%。


從重點監測城市來看,上半年,中西部城市持續領跑,重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上;東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大,成交體量均超過了去年同期水平。下半年的土地供應規模預計會明顯增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。


土拍高熱度城市仍然集中在長三角區域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優質土地出讓的帶動下都超過了20%,其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%,在成交量前20城市中溢價率排第一。

受22城集中供地影響,上半年百強房企投資出現明顯轉折,整體先抑后揚。一季度,房企投資延續去年以來審慎態度,但在集中供地的推動下,二季度TOP50房企投資力度大幅回升,月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。


一方面地價不斷上漲,另一方面TOP級房企投資力度不減,行業集中度不斷提升的背景下,土地成本上升對房企未來管理提出了更高的要求??紤]到下半年集中供地城市或將進一步擴容,企業投資策略需重新調整,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益,中小房企或將被迫向非重點城市下沉,行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組將成為市場常態。


03銷售規模增速或出現負增長


據國家統計局數據,1-5月,商品房銷售面積66383萬平方米,同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元,增長52.4%;比2019年同期增長36.2%。


從商品房銷售來看,上半年樓市火爆的二線及核心城市,量價補漲,市場需求透支等影響下,將極大制約行業規模繼續增長的空間和動能。2021年下半年,房地產行業整體銷售規模增速也將持續收窄至低位增長甚至負增長。


值得注意的是,未來各區域之間銷售分化仍在持續。東部地區是全國銷售規模主支撐源和增速主增長點,前5月銷售面積創近兩年新高且增速高于全國水平,而東北地區整體規模增速將繼續收窄。此外,城市內部之間分化加劇,核心板塊“一房難求”,而部分城郊板塊等則差強人意,市場表現將愈發冷熱分化。


這意味著,各區域之間分化現象將更加細化深化,包括地區分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續的背景下,縮小區域管理半徑以實現精細化管理已成為大勢所趨。


整體而言,從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態來看,房地產行業的生存環境仍然嚴峻。房地產行業的金融監管仍在持續強化,地方政府調控動作頻頻,土地側除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加??紤]到下半年整個房地產市場仍是“穩”字當頭,城市熱度趨平將成為主流現象。


22城集中供地之后,行業集中度仍會繼續提升,行業內的洗牌也將持續。從投資的角度而言,長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場,未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇,預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關,市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。


長期來看,在“房住不炒”長效機制下,行業發展方向變得清晰。行業環境之變,對房企全方位的能力提出了更為嚴格的要求,過去行之有效的管理方式、發展手段、經營戰略,到如今將面臨相應的調整,只有去適應、去改變,才會在變化的市場環境中,贏得領先優勢。


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