330億!今年最大的房地產收購案誕生

盡管投資華夏幸福受挫,但中國平安仍然在加倉房地產。


6月28日,凱德集團與中國平安旗下的平安人壽保險簽署合作協議,向后者出售中國六個來福士資產組合的部分股權。交易預計于2021年三季度完成,平安人壽總投資金額不超過330億元,凱德則藉此實現資本回收。


這是今年迄今為止,房地產界發生的最大一筆收購,超過了之前SOHO中國出售股權予黑石的30億美元。


作為凱德在中國境內的核心資產之一,來福士資產包股權的出售引人注目。


這筆交易背后,是凱德過去幾年大幅度資產調整動作的延續。從傳統的住宅、購物中心、住宿等領域,凱德運營的資產類別已進一步擴展至物流/商務園、工業地產等領域,并將重心轉向“新經濟”資產。


凱德方面表示,本次交易回收的部分資金將重點投產業、物流、數據中心等新經濟資產。未來幾年,凱德計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。


新經濟資產的持有和運營,也是國內外各路資本尤其是大型地產商近年來不斷重倉的領域,凱德此次換倉,將會是個值得關注的樣本。


平安的房地產心思

這是自2019年入股金茂以來,平安再次大手筆投資房地產資產。


據了解,本次交易涉及凱德集團旗下6個商業不動產項目,總資產價值為467億元人民幣。分別為上海來福士廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中國。


這6個來福士資產包,是凱德集團在中國最為核心的優質資產。自2004年進入中國以來,凱德在中國共有9個來福士。


凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示,來福士投資組合是凱德綜合體項目中的精華。2008至2020年間,上述六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。


平安人壽將收購這個資產組合的部分股權,總出資額不超過330億元。交易完成后,凱德在各項目中的持股比例,從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%,變更為12.6%至30%,并且,凱德也將繼續負責項目的運營及資產管理。


看起來平安只是作為一個財務投資者入局的。從交易標的和細節也可以看出,平安對房地產投資的興趣不減,但對資產的要求有了變化。


此前,中國平安就曾投資過碧桂園、金茂、旭輝等上市房企股權。但此次收購來福士資產包,表明平安從房地產公司股權,轉向了購物中心等持有物業,且是發展成熟、收益穩定的資產。


潘子翔稱,作為能夠提供穩定經常性收益的成熟資產,該資產組合對凱德新的國內資本合作伙伴來說,是極具吸引力的投資機會。


對于本次交易,平安人壽方面回應稱,本次投資的項目主要為商業、辦公不動產,標的資產中,上海來福士廣場等六個項目是凱德集團最為核心的優質資產,租戶品質優異,租約穩定。


資料顯示,2019年全年,六個來福士出租率均穩定在90%以上,部分項目達到95%以上,2020年受疫情影響出租率略有下滑,但絕大部分項目出租率仍未定在90%以上。


除了平安,近期險資等長期資金參與到不動產大宗交易的情況也多了起來。


6月初,保險公司和諧健康方以90.6億元交易對價,將位于北京朝陽區建國門外大街緊鄰長安街的5A甲級辦公樓——SK大廈的全部股權納入囊中。


此外,在去年年底,中國人壽也分別通過出資140億元、與多家企業成立合伙企業,設立規模90.01億元的啟航夾層策略型基金等路徑,合計投入230億“加注”不動產。


在業內人士看來,險資配置不動產是國際通行的行為,而經歷去年的疫情之后,交易雙方對于資產價格都心中有數,即便是一線城市的優質資產,交易價格也不會過于離譜。


有房地產咨詢機構分析師指出,大宗交易的談判周期都比較長,但受到疫情影響,不少去年年初或者年中開始推進的交易都延遲進行,所以包括最近黑石收購SOHO中國股權的交易,直到近期才敲定下來。


另一方面,險資的配置需求也在不斷增強。安聯集團5月份發布的《2021年安聯全球保險業發展報告》顯示,中國成為全球少數實現保費正增長的市場。保費的增長也促使保險資金需要加大對不動產的投入比例。


本次交易完成后,平安人壽標的項目投資余額占公司一季度末總資產的比例約為1.0%。此前,中國平安方面曾表示,不動產的投資規模在其整體險資投資比例不到3%。


與國際同行通常不動產配置比例占總資產10%相比,中國險資機構在不動產配置方面仍存較大空間。


凱德高調換倉

本次交易的另一方凱德是新加坡外資企業,長期投資中國房地產,交易信息剛透露時,有人認為凱德是不是要撤資了?事實并非如此。凱德不是撤資,而是換倉、加倉中國。


凱德集團首席執行官李志勤稱,凱德進入中國27年來,已構建的投資物業儲備超過244億新元,并且擁有良好的資本再循環表現。期待與中國國內機構投資者建立更廣泛的資本合作,使投資者更加多元化。


此次牽手平安人壽保險,便是凱德深入推行本地化運作的關鍵一步。


資本來源更多元之外,凱德在中國的資產組合也升級了。將來福士資產包的股權出售給平安人壽后,來福士資產包的其他股東實現了退出,套現約233億元左右,凱德也將實現資本回收超過20億新元(合計人民幣約96.59億元)。


凱德方面表示,這些回籠的資金,將被用于凱德新擴展的業務版圖當中去,重點涵蓋產業園區、物流和數據中心。


潘子翔表示,新經濟資產領域的租戶通常來自新經濟領域,享有強勁的基本面和有利的監管環境。


從收購星橋騰飛將產業園區納入產業鏈起,凱德就開始發力新經濟領域。在2019年1月,凱德與淡馬錫達成交易,以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。這筆交易也是亞太地區商業地產領域金額位居前列的大型并購。


通過該交易,凱德既獲得了可觀的開發類項目儲備,基金管理業務也大大擴容。凱德方面則計劃在未來幾年中,在物流/商務園和數據中心領域,新增100多個項目。


從目前的數據看,凱德在這些領域的中國業務才剛剛起步。在今年4月底,凱德宣布以36.6億元人民幣收購一個位于上海市閔行區的超大規模數據中心園區,這是凱德在中國的首個數據中心項目。


在去年11月,凱德商用中國信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次進軍中國產業園區的項目,通過以49.45億向凱德集團關聯公司收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個產業園區,以及位于廣州的樂峰廣場剩余49%股權。CRCT完成了其迄今為止最大的一筆收購。


事實上,新經濟資產,也早已成為各路資本云集的新陣地。比如說物流地產,萬科在2017年時就曾連同多路財團,以160億新元(約790億元人民幣)的代價收購亞洲最大的物流地產普洛斯(GLP),融創中國、碧桂園等也通過并購或與合作伙伴一道,介入該領域。


PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集報告顯示,2020年全球單一資產類別基金募集中,有48%的資金都集中在物流地產上。投資人對物流地產的投資熱情可見一斑。


而在產業地產方面,不少開發商通過產業“勾地”,主要打出的就是“新經濟牌”。碧桂園在做智能機器人和科技小鎮,恒大則借新能源汽車大建廠區,這些都可以得到地方政府的青睞。


華潤置地也在5月份時,宣布與原萬科老將劉愛明所創立的中城新產業合作,合資子公司潤城新產業則是華潤置地今后布局產業地產的主要平臺,主要囊諾的業務領域就是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產業四大產業方向。


近期國內首批九只公募不動產投資信托基金(REITs)產品中,就囊括多個工業園區項目及倉儲物流項目,隨后6月21日 “上海REITs 20條”公布,從上海項目儲備庫來看,目前以產業園區、倉儲物流項目為主,也包括數據中心等新基建項目。


中信產業基金認為,相比住宅開發、商業零售等賽道,在地產的幾大主要賽道中,數據中心、物流園和產業園行業處在上升階段,未來發展趨勢更具備確定性。


這些賽道的投資收益率也高于其他門類。戴德梁行數據顯示,2020年第四季度,一線城市及周邊物流地產的資本化率約為4.9%-5.6%,一線城市及周邊的數據中心的資本化率約為8.0%-8.3%,高于一線城市的其他商業資產的收益率。


在經過資產騰挪后,凱德換倉“新經濟”,被業內稱為凱德模式的“地產+基金”模式,也將有更多發揮的空間。


凱德在上周方公告稱,旗下WFOE(外商獨資企業) 已在中國基金業協會成功注冊為私募股權基金管理人。


這意味著凱德有了更多與國內機構投資者的資本合作機會,在資金融通及精細化運營管理等方面具備優勢的凱德,也將會帶來更多資管想象空間。


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